Wendepunkt am US Immobilienmarkt?
In seiner Rede vor Studenten am Morehouse College in Atlanta Mitte April gab
US-Notenbankchef Ben Bernanke eine überraschend optimistische Einschätzung
zur weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte ab. Bernanke sagte, dass unter
anderem die jüngsten Daten zum Häusermarkt Hinweise darauf geben, dass sich
der Konjunkturabschwung verlangsame. In einigen Bezirken kämen wieder mehr
Käufer auf den Markt und ganz langsam scheine sich die Nachfrage wieder dem
Angebot anzunähern.
Tatsächlich gab es in den Wochen davor positive Nachrichten vom
US-Immobilienmarkt. Die Zahl der US-Neubauverkäufe sowie der
Baugenehmigungen stieg im Februar um 5 Prozent und die Baubeginne schnellten
sogar um mehr als 20 Prozent in die Höhe. Die Daten für März versetzten der
zuversichtlichen Sichtweise allerdings wieder einen Dämpfer. Die Zahl der
Baubeginne und der Baugenehmigungen war dürftig und sowohl der Verkauf
bestehender Eigenheime als auch die Neubauverkäufe lagen deutlich unter den
Erwartungen.
Das Kernproblem am Immobilienmarkt ist das starke Überschussangebot an
Häusern. Verglichen mit den in den Jahren 1990 bis 2000 durchschnittlich 2,2
Mio. zum Verkauf stehenden Häusern ist der derzeitige Bestand an 3,7 Mio.
angebotenen Immobilien nach wie vor außergewöhnlich hoch. Beim gegenwärtigen
Nachfrageverhalten reicht dies aus, um den Bedarf von 10,7 Monaten zu
decken. Im Jänner lag diese Relation sogar bei 12,5 Monaten.
Grafik: Entwicklung des Überschussangebots am Immobilienmarkt seit 2000 (Quelle: Bloomberg)
Der Überhang an leerstehenden Häusern führte zu stark fallenden Preisen an
den Immobilienmärkten. Gemessen am Case Shiller 20-Städte-Index beträgt der
Wertverfall seit Mitte 2006 etwa 30 Prozent. Doch zum ersten Mal seit
November 2005 hat sich die Jahresrate im Februar nicht weiter
verschlechtert. Gegenüber Jänner verbesserte sie sich leicht auf -18,6
Prozent. Auch der FHFA-Verkaufs-Index der Aufsichtsbehörde der
Hypothekenfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae (vormals OFHEO-Index) stieg
im Februar zum zweiten Mal in Folge und im Vergleich zum entsprechenden
Vorjahresmonat sank der Index nur um 6,5 Prozent. Allerdings sind die
landesweiten Preise nicht so stark gestiegen wie in den Metropolen, wo sich
ein stärkeres Rückschlagpotential aufgebaut hat, das noch bereinigt werden
muss.
Deutliche Hinweise auf ein Ende des Einbruchs sind also bislang noch nicht
erkennbar. Es gibt aber Hoffnung, dass zumindest die Stärke des
Preisrückgangs langsam nachlässt. Durch die tiefen Preise und die
günstigeren Hypothekenraten ist der Erwerb einer Immobilie inzwischen so
günstig wie schon lange nicht mehr. Die Hypothekenbank Freddie Mac
berichtete Ende April, dass der Hypothekenzins für eine feste Laufzeit von
30 Jahren nur noch 4,8 Prozent beträgt. Hinzu kommt, dass der Kauf einer
Immobilie durch die mittlerweile wieder etwas weniger restriktive
Kreditvergabe der Hypothekenbanken erleichtert wird.
Was noch fehlt ist Kapital, das in den Häusermarkt fließt. Aufgrund der
angespannten Finanzlage der amerikanischen Haushalte dürfte es aber noch
mehrere Monate dauern bis der Angebotsüberhang reduziert wird. Der
Immobilienmarkt steht im Zentrum der aktuellen Marktturbulenzen. Auch wenn
es nur erste Anzeichen einer zögerlichen Erholung gibt, dürfte davon eine
wichtige Signalwirkung für die gesamte US-Wirtschaft ausgehen. Eine Schwalbe
macht noch keinen Sommer, aber man kann den Frühling erahnen.
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