Das Interesse an Veranlagungen im Immobilienbereich ist in den letzten
Jahren rasant angestiegen. Die Nachfrage nach direkten Investitionen in
Immobilien, Immobilien- und Immobilienaktienfonds, Unternehmen im
Immobilienbereich sowie Real Estate-Investment-Trusts (REITs) ist weiterhin
sehr stark.
Leider sind Immobilien in den letzten Monaten immer wieder durch negative
Schlagzeilen aufgefallen. Beispiele dafür sind die Blase bei Wohnimmobilien
in den USA und die damit verbundene Subprime Lending-Problematik oder der
Kurssturz von spanischen Immobilien. Doch was steckt dahinter, und sind
Immobilien auch weiterhin interessant?
Immobilien können generell nicht über einen Kamm geschoren werden, dazu sind
die verschieden Subsektoren zu unterschiedlich. Und nach wie vor gilt die
Devise: Lage, Lage, Lage. Der Standort ist auf jeden Fall ausschlaggebend.
Europa
Die Preise für Wohnimmobilien sind insbesondere in Spanien, Frankreich und
Italien in den letzten Jahren stark angestiegen, sodass in diesem Bereich
durchaus von einer Überhitzung gesprochen werden kann. Gründe für den
starken Preisanstieg sind unter anderem ein höheres verfügbares
Realeinkommen, ein Rückgang der Realzinsen, ein starker Bevölkerungszuwachs
und ein Rückgang der Bewohner pro Appartement. Die nun deutlich gestiegenen
Zinsen lassen ein Ende des Immobilienbooms befürchten, bei den
Baubewilligungen sind bereits rückläufige Zahlen zu beobachten. Eine
weiterhin hohe Zuwanderung und der Trend zu Haushalten mit geringer
Personenanzahl sowie ein robustes Wirtschaftswachstum und sinkende
Arbeitslosenraten sprechen allerdings eher für eine moderate Abkühlung als
einen plötzlichen Einbruch des Immobilienbooms.
In Deutschland blieb diese Entwicklung hinter den europäischen Nachbarn
zurück. Aufgrund anderer struktureller Rahmenbedingungen sollte kein
drastischer Aufholprozess bei Wohnimmobilien zu erwarten sein, mit einem
weiterhin moderaten Preisanstieg ist jedoch zu rechnen.
Bei europäischen Büroimmobilien ist derzeit aufgrund der starken Nachfrage
von lokalen und internationalen Investoren mit einem weiteren Rückgang der
Anfangsrendite zu rechnen. Jedoch ist, besonders in Spitzenlagen, ein
Ansteigen der Mieten zu verzeichnen. Allerdings muss dabei beachtet werden,
dass in zahlreichen europäischen Städten bereits ein Überangebot an
Bürofläche vorhanden ist. Darüber hinaus sind in den nächsten Jahren
zahlreiche weitere Projekte geplant, die zu einer Ausweitung des
Office-Space führen werden. Stabile Renditen versprechen hier Büros in
absoluten Toplagen, wie zum Beispiel im Londoner Westend, wo nach wie vor
eine starke Nachfrage zu beobachten ist.
Nordamerika
In Amerika sorgte besonders die Überhitzung im privaten Häusermarkt für
Schlagzeilen. In manchen Regionen sind die Preise für Einfamilienhäuser
drastisch angestiegen. Allerdings ist hier festzuhalten, dass es sich dabei
nicht um einen Sektor handelt, in den europäische Investoren einsteigen. Der
durch die Schwäche im privaten Immobilienbereich ausgelöste
Wachstumsrückgang wirkt sich jedoch auf die gesamte Wirtschaftsleistung der
USA aus. Wir gehen jedoch nicht von einem dramatischen Einbruch dieses
Teilbereiches, sondern von einer moderaten Abschwächung aus.
Als weiterhin sehr interessant sehen wir hingegen die Entwicklung von
Büroimmobilien in erstklassiger Lage in den Metropolen der USA. Auch
Einzelhandelsimmobilien dürften sich nach den schwachen Ergebnissen im
letzten Jahr wieder gut entwickeln.
Asien
In Asien sind die Aussichten derzeit besonders günstig. Im Bereich
Büroimmobilien wirken sich große Nachfrage, geringe Leerstandsraten und die
Tatsache, dass ein zusätzliches Angebot erst in ein bis drei Jahren auf den
Markt kommt, positiv auf die Immobilienpreise und Mieten aus.
Zwei Länder sind in der Region besonders hervorzuheben: Japan und Singapur.
Im Land der aufgehenden Sonne steigen die Immobilien- und Landpreise
erstmals seit über 15 Jahren wieder an. Dies stimmt Investoren zusätzlich
optimistisch. Darüber hinaus dürfte sich Singapur nun, was den
Immobilienbereich betrifft, endgültig zu einer Weltstadt entwickelt haben
und spielt mit New York, Hongkong, Tokio und London in punkto Nachfrage und
Bewertung in einer Liga.
Abschließend ist festzuhalten, dass in einigen Bereichen des
Immobiliensegments eine Überhitzung des Marktes zu beobachten ist. Wir
weisen aber nochmals darauf hin, dass diese Asset-Klasse bzw. ihre
Subsegmente und geografischen Unterschiede sehr differenziert zu betrachten
sind. Es gibt noch zahlreiche Bereiche und Regionen, die aufgrund guter
Fundamentaldaten und einer gesunden Nachfrage auch weiterhin interessant
sind. Eine breite Diversifizierung im Immobilienbereich ist daher zu
bevorzugen, wie sie etwa das Gutmann Real Asset-Portfolio bietet.
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